PB HOMES - Haustypen - Siedlungsbau

PB HOMES – Investments

1.   Aktuelle Immobilienmarktsituation

1.1 Trends & Prognosen
Seit 60 Jahren werden Immobilienpreise erfasst.
Ein „historischer“ Immobilienpreisrückgang von 8,7% fand im Jahr 2023 statt.
In den Vorjahren ging jedoch aufgrund des ebenfalls „historisch“ tiefen Zinsniveaus auch ein exorbitanter Immobilienpreisanstieg voran.

Der Preisrückgang von Immobilien verlangsamt sich, und wird für 2024 mit -1,7% prognostiziert.

Für 2025 wird sogar wieder ein Preisanstieg von 3% erwartet.

Somit stabilisiert sich derzeit der Immobilienmarkt, und die Immobilienpreise bleiben auf einem noch immer sehr hohen Niveau mit Tendenz zur Preissteigerung.
 

Auch die Mietpreise steigen weiter – bereits 2023 insgesamt um 3%.

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2.   Aktuelle Finanzierungskonditionen

2.1 Entwicklung der Bauzinsen                                                     
Faktoren:

- Inflation: Stand Dezember 2023 bei 3,7%

(im Juni 2023 noch 6,4 Prozent)

- Leitzins:
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) wurde nach der Niedrigzinspolitik erstmals im Juli 2022 erhöht, im Juni 2024 wurde jedoch beschlossen ihn abermals zu senken.
 

- Risikokosten:
Kosten die beim Kreditinstitution entstehen (abhängig u.a. auch von der aktuellen Marktsituation)

Die Bauzinsen pendeln sich zwischen drei und vier Prozent ein.

Aktuell zwischen 3,12 und 3,72%.
Prognose für 2025 zwischen 2,75 und 3,0%.

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3.   Aktueller Wohnraumbedarf in Deutschland

​3.1 Wohnungen
Es fehlen bundesweit wenigstens 700.000 bis mehrere Millionen Wohnungen.

Von den von der Politik versprochenen jährlichen 400.000 neuen Wohnungen ist Deutschland

weit entfernt.

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Die Zahl der neu fertiggestellten Wohneinheiten in Mehr- und Einfamilienhäusern von 295.000

im Jahr 2022 sank im Jahr 2023 weiter auf 177.000, und wird auch im Jahr 2024 weiter sinken.

Damit könnte 2024 fast wieder der „historische“ Tiefstand von 2009 erreicht werden.

3.2 Ein- und Zweifamilienhäuser
Zugleich stieg die Nachfrage nach Fertighäusern bei Ein- und Zweifamilienhäusern auf einen
Anteil von 24,5% (Stand April 2024 Fertighaus-Markt) der genehmigten Neubauten auf
ein neues Allzeithoch.
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4.   Immobilien-Kostenfaktoren

​4.1 Grundstückskosten
Am Markt gibt es nur wenige verfügbare Bauplätze, und dies obwohl seit Jahren bekannt ist, dass
es einen Bauplatzmangel gibt, wurden nicht ausreichend weitere Neubaugebiete seitens der Politik geplant und umgesetzt.

Die Gemeinden nutzten in den vergangenen Jahren zudem diesen Umstand, die wenigen Bauplätze z.B. im Bieterverfahren so teuer wie möglich zu verkaufen, und konnten so die Haushaltskassen entsprechend füllen.
 

Auch die Erschließungs- und Bebauungspläne sind vielmals nicht marktgerecht, da Grundstücksflächen entweder zu groß dimensioniert wurden, und/oder die Bebauungsrichtlinien im B-Plan eine Verdichtung der Bebauung, und somit eine Grundstücksflächenoptimierung schon rechtlich nicht möglich machen.

Aus diesem Grund ist Bauland in Deutschland sehr teuer geworden.

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4.2 Baukosten
Seit Jahren wird seitens der Politik versprochen, die Anforderungen an das Bauen und die Bürokratie abzubauen, das Gegenteil ist der Fall. Immer neuere, kostenintensive Anforderungen werden durch weitere Baunormen initiiert.
 

Baugenehmigungen wurden früher, z.B. im Kenntnisgabeverfahren spätestens nach 2 Monaten,
im normalen Genehmigungsverfahren spätestens nach 3 Monaten, erteilt.
Heute sind Baugenehmigungsverfahren von z.B. 18 Monaten nicht mehr selten, und sind entsprechend bei der Baufinanzierung und den Baukosten mit zu berücksichtigen.

Auch aus diesen Gründen ist das Bauen in Deutschland sehr teuer geworden.

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4.3 Finanzierungskosten
Wie bereits vorgetragen, werden sich die Bauzinsen auf drei bis vier Prozent einpendeln,

die Zeiten von „Null-Komma“ Zinssätzen sind vorbei, und waren wohl einmalig.                                                                                                                                  ​

5.   Fazit:  An der Ist-Situation wird sich wenig ändern!

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• Teure Baugrundstücke
   

• Hohe Baukosten
   

• Kostenintensive Baufinanzierung / hohe monatliche Finanzierungsraten
   

• Viele potentielle Hauskäufer erhalten von der Bank keine Finanzierungszusage
   

• Die Mieten steigen weiter
   

Der Traum Vieler vom Erwerb eines Eigenheimes bleibt ein Traum!

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6.   Lösungsansatz der Firma PB Holding GmbH

     ​ PB HOMES – Haustypen / Siedlungsbau

Die Firma PB Holding GmbH mit ihrer Firmenstruktur / Tochtergesellschaften beabsichtigt, individuell geplanten Siedlungsbau – Architekten-Haustypen –

in Holzrahmen-Elementbauweise (nachhaltig,  ökologisch und recyclebar), ohne Unterkellerung (auf einer wärmegedämmten Stahlbeton-Fundamentplatte), bundesweit zu realisieren.

• Die Häuser werden gemäß DIN 18040-2 barrierefrei erstellt, u.a. da sie mit einem elektrisch betriebenen Homelift (auch nachrüstbar) zusätzlich ausgestattet werden können.

• Die Flachdächer werden extensiv begrünt, und erhalten zusätzlich eine PV-Anlage zur eigenen Stromgewinnung.
   

• Carport oder Garage mit PKW E-Anschluss.

• Fußbodenheizung und Warmwasseraufbereitung mittels L/W-Wärmepumpe.

• Lüftungsanlage zentral oder dezentral mit Wärmerückgewinnung (WRG).

• Nachhaltig, ökologisch und energetisch hochwertige Neubauerstellung!
   

• Um die Grundstückskosten zu reduzieren, wird es erforderlich, verfügbare Bauflächen in verdichteter Bauweise zu bebauen.
   

• Um die Baukosten zu reduzieren, wird auf eine kostenintensive, zumeist ungenutzte Unterkellerung der Häuser verzichtet, sowie die Wohn-/Nutzflächen reduziert.

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• Des Weiteren bietet sich die Holzrahmen-Elementbauweise an, da hier die Elemente
  in hoher Qualität vorgefertigt werden können.
  Die Elemente können in Deutschland, oder auch preisreduziert europaweit gefertigt,
  und nach Bedarf angeliefert werden.
  Auch die Rohbau-/Bauzeit reduziert sich somit entscheidend.

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Da es meistens an geeigneten Bauflächen fehlt, müssen entweder bestehende Neubaugebiete / Bebauungspläne geändert, oder für noch ungeplante, geeignete Grundstücksflächen ein grundstücksbezogener Bebauungsplan (B-Plan) neu erstellt, und die Grundstücke individuell     erschlossen werden.

Bereits erste diesbezüglich geführte Gespräche mit Bürgermeistern / Bauämtern von Gemeinden haben gezeigt, dass diese für solche Vorschläge / Hilfestellungen nun aufgeschlossen sind, da nach derzeitiger Marktlage auch die Gemeinden realisieren mussten, dass offerierte Baugrundstücke nicht mehr gekauft / finanziert werden, oder sogar bereits angekaufte Grundstücke wieder rückabgewickelt wurden.

Die hierfür bereits zu Beginn erforderliche Projektentwicklung – Vorplanung (Flächennutzungs- / Erschließungsplan) kann nur ein Planungsbüro leisten. Bei der PB Holding GmbH wird dies von dem firmeneigenen Architekturbüro HE Architekt GmbH geleistet.

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Mit über 25 Jahren internationaler Berufserfahrung als Architekt und Bauträger in der Entwicklung, Planung sowie Realisierung von hochwertigen Immobilienprojekten ist die PB Holding GmbH mit ihrer Firmenstruktur insbesondere geeignet und qualifiziert, solche Projekte zu entwickeln und zu realisieren.

Um dies in einem größeren Rahmen, auch bundesweit umsetzen zu können, sucht die PB Holding GmbH potentielle Investoren oder Banken, die die Projektgrundstückserwerbe / Projektvorhaben mit unterstützen, und bietet entweder eine entsprechende Kapitalverzinsung oder Projektbeteiligung bzw. Projekt-Immobilienanteile als Kapitalrendite an.

Die PB HOMES – Haustypen werden zudem als energieeffizienter Neubau– Effizienzhaus-Stufe 40 mit QNG – Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (PLUS bzw. PREMIUM) erstellt.

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Somit profitiert der Käufer oder Projekt-Immobilien beteiligte Investor zudem an dem derzeitigen Förderprogramm

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• bis zu 150.000,- Euro Kredit zum Zinssatz von 2,55% (tagesaktuell)
   

• sowie den steuerlichen Abschreibungs-möglichkeiten:

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- Degressive Abschreibung i.H.v. 5% für Gebäude, die Wohnzwecken dienen.
 
Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neue Wohngebäude und Wohnungen. Im ersten Jahr können 5 Prozent der Investitions-kosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils 5 Prozent des Restwertes steuerlich geltend gemacht werden.
 

- Sonder-Abschreibung i.H.v. 5% für klima-freundlichen Neubau.
 
Die Sonderabschreibung i.H.v. jährlich 5% für Gebäude, die Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen, kann über einen Gesamtzeitraum von 4 Jahren zusätzlich in Anspruch genommen werden.
 

Außerdem kann die Kombination mit der degressiven AfA (§ 7 Absatz 5a EstG) für neue Wohngebäude genutzt werden.

                                                                                     ​

Was heißt das in Zahlen?

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Stark vereinfachte Beispielrechnung für den Kauf eines Neubau PB HOMES – Haustypen in Jahr 1     

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• Kaufpreis z.B. 500.000 Euro

       (Annahme Gebäudeanteil 80% = 400.000 Euro)

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• Abschreibung 40.000 Euro

       (5% Sonder-AfA + 5% degr. AfA)

• Miete 3% 15.000 Euro

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• Zins 3,5%, Tilgung 1,5% 25.000 Euro

         (Zins = 17.500 Euro)

• Steuerlich abzugsfähig 42.500 Euro

      + Kaufnebenkosten

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• Steuervorteil Jahr 1 ca. 30.000 Euro

        (Annahme 42% Steuer + Soli + KSt)

• Überschuss 20.000 Euro

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Situation nach 10 Jahren

• > 50% des Gebäudes abgeschrieben
   

• Mietsteigerungen?
   

• Wertsteigerung?
   

• Steuerfreier Verkauf möglich
  - auch an den Ehepartner zur Erneuerung und Erhöhung der Abschreibung
   

• Basisbaustein der Ruhestandsplanung durch laufende Mieteinnahmen bei Kapitalschutz und Vererbbarkeit mit deutlich 2-stelligen Eigenkapitalrenditen

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Ein Steuer- oder Finanzberater kann hier detailliert Auskunft erteilen!